Семь ошибок учёта эскроу, которые искажают отчётность

Автор: Екатерина Полубояринова, аттестованный аудитор (МинФин РФ, с 2006 г.), CEO Глобал Консалтинг Групп, 19 лет аудиторской практики, более 100 крупных проектов ежегодно.

С 2019 года застройщики работают через счета эскроу: деньги дольщика поступают не компании, а в уполномоченный банк и остаются там до ввода дома в эксплуатацию. Механизм понятен юридически. В бухгалтерии его понимают хуже, и это стоит компаниям денег.

За годы практики я проверила десятки застройщиков, работающих по этой модели. Почти в каждом втором случае обнаруживаю одни и те же ошибки. Не катастрофические по отдельности, но вместе они дают картину, которая не соответствует реальности. А на основе этой картины собственник принимает решения о дивидендах, о следующем проекте, о кредите.

Ниже разберу семь ошибок, которые вижу чаще всего.

Семь ошибок учёта эскроу у застройщика

Ошибка 1. Выручка признана по факту поступления на эскроу

Дольщик подписал ДДУ и перечислил деньги на счёт эскроу. Бухгалтер видит поступление и проводит его как выручку или аванс, увеличивающий финансовый результат периода.

Это неверно. Деньги на эскроу до раскрытия счёта не принадлежат застройщику: ни юридически, ни бухгалтерски. Выручка по ДДУ признаётся в момент передачи объекта дольщику по акту, а не при поступлении средств в банк.

Итог: отчётность показывает прибыль, которой нет. Собственник думает, что деньги есть, но ни на дивиденды, ни на операционные нужды их взять нельзя.

Ошибка 2. Эскроу и расчётный счёт объединены в одну группу

В учётной системе счёт эскроу и расчётный счёт застройщика не разделены. В отчёте о движении денежных средств они идут единой суммой.

При аудите одного застройщика в Екатеринбурге я обнаружила: финансовый директор строил управленческий отчёт по общей сумме на счетах, включая эскроу. На бумаге компания выглядела устойчивой. По факту реальная ликвидность была в три раза меньше.

Итог: собственник не видит, сколько денег доступно прямо сейчас, а сколько заморожено до ввода дома.

Ошибка 3. Затраты не разнесены по проектам

У застройщика несколько жилых комплексов одновременно: один на стадии котлована, другой почти сдан. Затраты на строительство ведутся общей массой, без привязки к конкретному объекту.

Проблема обнаруживается при вводе объекта: невозможно корректно посчитать себестоимость переданных квартир и признать выручку по конкретному дому. Один проект кажется более прибыльным просто потому, что чужие расходы осели в его учёте.

Ошибка 4. Проценты по проектному финансированию списаны в текущие расходы

Банк начисляет проценты на тело кредита по проектному финансированию. По правилам бухучёта эти проценты до ввода объекта в эксплуатацию капитализируются в стоимость строительства, а не списываются сразу на расходы периода.

Если бухгалтерия списывает проценты сразу, это искажает одновременно и себестоимость объекта, и финансовый результат текущего квартала. Банк, который сверяет фактическую отчётность с изначальной финансовой моделью, видит расхождение.

Ошибка 5. Раскрытие эскроу отражено в учёте с задержкой

Банк раскрывает счёт после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на первую квартиру. Между фактическим раскрытием и проводкой в учётной системе проходит время. Иногда несколько недель.

Отчётность на отчётную дату в этом случае не отражает реальное состояние денежных средств. Для аудитора это расхождение между выпиской банка и данными учёта, которое требует объяснения.

Ошибка 6. Эскроу показан как актив, доступный для покрытия обязательств

Застройщик включает остаток на эскроу счетах в расчёт свободных активов и демонстрирует его как обеспечение обязательств перед поставщиками или при переговорах с новым банком.

Юридически до раскрытия счёта эти деньги принадлежат дольщикам. Банк не позволит направить их на цели, не предусмотренные договором проектного финансирования. Показывать их как свободный актив, значит вводить в заблуждение и себя, и партнёров.

Ошибка 7. Нет регулярной сверки с банком по статусу раскрытия

Компания не делает сверку с банком по статусу эскроу счетов на конец каждого отчётного периода. Аудитор запрашивает выписку и обнаруживает расхождение с тем, что числится в бухгалтерской базе.

Это технически исправимо, но создаёт вопросы: если такие расхождения есть в одном месте, где ещё они могут быть?

Что на самом деле проверяет аудитор у застройщика по эскроу

При аудите застройщика, работающего через счета эскроу, я всегда проверяю пять вещей:

• Выручка признаётся по передаче объекта, а не по поступлению на эскроу.
• Эскроу и расчётный счёт разделены в учётной системе как разные группы.
•       Затраты на строительство разнесены по каждому жилому комплексу отдельно.
• Проценты по проектному финансированию капитализированы в стоимость объекта до его ввода.
•   Есть регулярная сверка с банком по статусу раскрытия счетов на каждую отчётную дату.

Если хотя бы один из пяти пунктов не выполняется, отчётность не отражает реальное положение компании. Это не катастрофа, но это риск. Банк, который кредитует следующий проект, смотрит на эту же отчётность. Инвестор тоже.

Аудит застройщика на эскроу, это не проверка первички. Это ответ на вопрос: компания понимает, какие деньги у неё реально есть, а какие только числятся?

Экспресс-проверка для собственника: пять вопросов

Ответьте на каждый вопрос. Если хотя бы один ответ «нет» или «не знаю», это повод для инициативного аудита.
Бухгалтер признаёт выручку по ДДУ только при подписании акта приёма-передачи квартиры, а не раньше?
В управленческом отчёте эскроу и расчётные счета показаны отдельными строками
Затраты каждого жилого комплекса ведутся в отдельной аналитике?

• Проценты по проектному финансированию до ввода объекта увеличивают стоимость строительства, а не уходят в расходы периода?
• Раз в квартал проводится сверка с банком по статусу раскрытия счетов эскроу?

Часто задаваемые вопросы об учёте эскроу у застройщика

Когда застройщик должен признавать выручку по ДДУ?

По факту передачи объекта дольщику по акту приёма-передачи. Не при поступлении средств на эскроу счёт и не на дату ввода объекта в эксплуатацию. Ввод и передача квартиры, это разные события, между которыми может пройти несколько месяцев.

Чем отличается проектное финансирование от эскроу?

Эскроу, это счёт, на который поступают деньги дольщиков и хранятся до ввода дома. Проектное финансирование, это кредит банка, на который застройщик реально ведёт строительство. Это два разных денежных потока. Смешивать их в учёте нельзя.

Могут ли деньги на эскроу считаться активом застройщика?

До раскрытия счёта, нет. Юридически эти деньги принадлежат дольщикам и хранятся в банке по условиям 214-ФЗ. Застройщик не вправе ими распоряжаться до выполнения обязательств перед дольщиками.

Куда относятся проценты по кредиту на строительство?

До ввода объекта в эксплуатацию, проценты по проектному финансированию капитализируются в стоимость объекта незавершённого строительства. После ввода, проценты по незакрытой части кредита относятся на текущие финансовые расходы периода.

Нужен ли застройщику аудит, если обязательный аудит не требуется по закону?

Инициативный аудит нужен в любом случае, если застройщик работает с банком по проектному финансированию, планирует привлечь инвестора или продаёт бизнес. Банк смотрит на отчётность внимательно. Расхождения в учёте эскроу, это прямой сигнал риска при принятии решения о новом кредите.

Проверьте учёт эскроу до того, как это сделает банк или налоговая

Если в вашей компании нет чёткого разделения эскроу и расчётных счетов, затраты не разнесены по объектам или выручка признаётся не в тот момент, это устраняется в ходе инициативного аудита. До того, как искажение станет видным снаружи.

Глобал Консалтинг Групп проводит аудит застройщиков с 2009 года. Первичная консультация бесплатная.

Позвоните по горячей линии: 8 800 775 01 92 (звонок бесплатный)

Разберём, как устроен учёт именно в вашей компании и где реальный риск.

Об авторе

Екатерина Полубояринова, аттестованный аудитор с 2006 года (аттестат МинФин РФ), CEO Глобал Консалтинг Групп, управляющий партнёр Маккинвен Консалтинг Аудит. Председатель комитета по инвестициям и развитию бизнеса «Опоры России». Ежегодно руководит более чем 100 проектами аудита и консалтинга. Член СРО «Аудиторская Ассоциация Содружество» (ОРНЗ: 11206057375). Ответственность застрахована на 10 000 000 рублей.

———————————————————————————

Горячая линия: 8 800 775 01 92 (звонок бесплатный).
или пишите  в Макс